深圳樓市監管再升級 嚴厲查處高價房源

作者: liuchangwei02  2020-06-03 16:34 [查查吧]:www.201435.live

   深圳樓市的監管風暴再次升級,這一次矛頭依然直指高價一二手房源。清查二手房掛牌價,高價預售證被下架。

  深圳樓市監管再升級 嚴厲查處高價房源:

  5月21日上午,深圳市住房和建設局(以下簡稱“深圳住建局“)下屬的深圳市房地產信息平臺上,備案名為恒裕金融中心的恒裕深圳灣一期獲批預售許可證。當天下午,預售信息公布不到半天,深圳市房地產信息平臺上,已經找不到關于恒裕深圳灣的相關備案信息。

  多位恒裕內部人士告訴經濟觀察報,因備案價格太高敏感,因此將預售信息從網上撤下。“但我預售證并沒有撤銷,只是預售信息暫時從網站‘下架’。”一位恒裕內部人士透露。

  根據備案信息,恒裕深圳灣共有18套房源備案單價超過20萬元/平方米。如此高的備案價引發公眾關注,也牽動著經歷了多輪調控加碼的深圳樓市神經。

  高價預售證被下架

  公示信息顯示,恒裕深圳灣預售總套數為805套,涵蓋商業、商務公寓、辦公三類。其中197套為建面約49-180平方米的商業產品,整體備案均價為14.1萬元/平方米,單價區間介于6.4萬-23.4萬元/平方米之間。

  356套為建面約60-595平方米的辦公產品,整體備案均價為14.2萬元/平方米,單價區間介于10.1萬-20萬元/平方米之間。

  所有備案產品中,最引人關注的是252套商務公寓,戶型面積區間為63-582平方米,備案價格區間在9.8萬-20.1萬元/平方米之間,整體備案均價約15.3萬元。換算成總價,這批商務公寓單套房源價格高達613萬元-1.21億元。

  按照深圳現行政策,新盤在取得預售證后,須在10日內全部公開房源并一次性對外銷售。2020年以來,深圳樓市共有13個新盤獲得預售許可證,其中最高備案單價出現在萬科星城的商業產品中,達到14.2萬元/平方米。這意味著,恒裕深圳灣不僅是深圳樓市今年首個入市的高端項目,也是年內備案單價最高的新盤。

  2017年1月24日,同樣位于深圳灣片區的萬科瑧灣匯獲得預售許可證。彼時該項目一套建筑面積75.73平方米的商業用房,備案價高達25萬元/平方米。另外一部分辦公用房,備案價格介于10.8萬-20.3萬元/平方米之間。此后3年里,深圳再無新盤備案單價高于20萬元/平方米。

深圳樓市監管再升級 嚴厲查處高價房源
深圳樓市監管再升級 嚴厲查處高價房源(圖片來源:攝圖網)

  按照原定計劃,恒裕深圳灣首批將推出160-580平方米二至五房公寓,近期樣板房已經開放。

  上述恒裕內部人士稱,具體開盤時間定在六月,預計不會推后,目前(所有準備工作)基本還是按照既定時間在推進。

  穩定樓市

  2017年1月,深圳市規土委曾對外發布《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》,這份升級版“限價令”明確規定,首次申請預售項目,申請均價不能明顯高于周邊同類戶型在售均價,周邊無同類在售項目參考的,可參照周邊同類二手房價格。

  樂居數據顯示,恒裕深圳灣周邊的豪宅深圳灣1號,目前在售建面320-720平方米公寓現房,單價均在20萬元/平方米以上;貝殼找房APP數據顯示,同區域內的華潤深圳灣悅府二期,二手房報價在16.6萬-19.5萬元/平方米之間。“過去幾年,深圳新盤限價一直比較嚴格。最近樓市風聲較緊,監管部門對新房備案價應該會卡得更嚴。”一名深圳上市房企營銷負責人說。

  不過,今年春節后,深圳局部區域新盤的限價曾短暫釋放出“放松”信號。一家TOP30房企深圳區域的營銷人員透露,年后復工之初,他們旗下項目曾接到深圳東部某區域相關監管部門口頭通知,詢問今年是否有新盤需要備案,或者需要調整新產品價格。

  該營銷人員所在的房企,在這個東部區域開發了一個大體量樓盤,去年首次開盤,預計今年下半年加推一期新產品。“當時工作人員主動表示,我們首次開盤的房源備案價格較低,周邊一二手價格普遍高于我們樓盤。如果我們申請新一期產品預售證,備案價有上升空間。但最近監管部門也不再提這件事了。”

  在“限價”規則下,三年來,深圳房企申請新盤預售備案時,備案價格與速度一直受限制。“深圳每個月的新盤預售審批,低價房源與高價房源必須相互搭配,監管部門會適當在備案價方面做一些調差。比如,某個區域的某個新盤價格比較高,那當地監管部門會優先通過一些相對低價盤的預售審批,以拉平整個區域備案均價。”上述房企營銷人員稱。

  對于房企而言,預售報價也是整個新盤銷售流程中較為復雜的一個環節。該營銷人員告訴經濟觀察報,不是政府讓賣多少就賣多少,房企也會掙扎,畢竟還要保證利潤率。

  他們會根據周邊競品項目的去化速度以及自身預定的去化周期來定價,理想方式是將價格定在去化周期與利潤率達到平衡的水平上。確定價格之后,房企還要進一步判斷這個價格能否通過預售審批,并隨時根據情況進行調整。

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